YAYINLANMA : 25.06.2023 - 13:47 / GÜNCELLEME : 25.06.2023 - 13:49
KİRA TESPİT DAVASINDA KARARIN İCRASI
I.GENEL OLARAK
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarının Düzenleme altına alındığı Türk Borçlar Kanunu 344 ve devamı maddeleri ile tarafların yenilenen kira dönemlerine ilişkin olarak kiranın nasıl belirleneceğini düzenleme altına almıştır.
Buna göre, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilecektir.
Mahkeme tarafından kira bedeli tespit edilirken, mahallinde keşif yapılmakta ve keşif sonucunda bilirkişi heyeti tarafından verilen raporda belirlenen kira bedeli üzerinden bir miktar indirim yapılarak çıkan miktara hükmedilmektedir.
Kiranın tespitine ilişkin olarak verilen kararlar kural olarak bir ilam olmakla birlikte eda hükmü içermediğinden ilamlı takibe konu yapılarak, ilamla belirlenen tespite binaen geçmişe dönük kira farklarının aynı karara dayanarak ilamlı takibe (Örnek 4-5) konu edilmesi mümkün değildir.
Dava Açma Süresi
Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Takip Hukuku Yönünden
Hukuk Muhakemeler Kanunu 367 madde kapsamında; Temyiz, kararın icrasını durdurmaz. Yani kural olarak kararın kesinleşmemiş olması, kararın yerine getirilmesini önlemez. İcra ve İflas Kanununun icranın geri bırakılmasıyla ilgili 36 ncı maddesi hükmü saklıdır. Nafaka kararlarında icranın geri bırakılmasına karar verilemez. Bu kuralın istisnaları da yine yasalarda düzenlenmiştir.
Buna göre;
- Taşınmaza ve buna ilişkin ayni haklara, aile ve şahsın hukukuna ilişkin ilamlar (HMK.367/2 m.),
- Mahkumiyete ilişkin ceza ilamlarının tazminat ve yargılama giderlerine ilişkin kısımları, (5275 sayılı Ceza ve Güvenlik Tedbirlerinin İnfazı hakkındaki Kanun'un 4.maddesi),
- Kira tespit ilamları (12.11.1979 tarih 1979/1-3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı),
- Menfi tespit davasına ilişkin ilamlar (İİK 72. Madde),
- Yabancı Mahkeme ilamlarının tenfizi hakkındaki kararlar (MÖHUK. 41/2),
- Sayıştay Kararları (6085 sayılı Sayıştay Kanunu 53. Madde),
- İdare aleyhine açılan haciz veya ihtiyati haciz uygulamaları ile ilgili davalarda verilen kararlar (2577 sayılı İYUK 28/1),
- Mülkiyetin tespitine ilişkin olmaları nedeniyle istihkak davasının kabulüne dair ilamlar kesinleşmeden infaz edilemez.
- Kal'e ilişkin davalar sonunda verilen kararların kesinleşmeden icrası ve daha sonra hükmün bozulması halinde, telafisi imkânsız zararların meydana geleceği nazara alınarak, bu konuda verilen kararların da kesinleşmeden icra edilemeyeceği kabul edilmelidir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 02.03.2016 tarih 2014/8-812 E, 2016/214 sayılı kararı)
- Menfi tespit ilamları, İcra ve İflas Kanunu'nun 72/5. maddesi karşısında kesinleşmeden takibe konulamaz.
İlam bir bütün olup, ilamda yer alan eklentiler de aynı kurala tabidir. İlamda yer alan tüm alacak kalemlerinin, ilamın kesinleştiği tarihte muaccel hale geleceği belirgin olmakla, ilam kesinleşmeden eklentilerin de ayrıca takibe konu edilmeleri söz konusu olamaz.
Türk Borçlar Kanunun tarafından düzenleme altına alınan ve pratik uygulamada kira tespit davası olarak görülen mahkeme kararları niteliği itibariyle eda hükmü içermediğinden ilamlı takibe konu edilmezler.
Para ve teminat verilmesi hakkındaki ilamların icrası İcra ve İflas Kanunu 32 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Anılan maddede “Para borcuna veya teminat verilmesine dair olan ilam icra dairesine verilince icra memuru borçluya bir icra emri tebliğ eder. Bu emirde 24 üncü maddede yazılanlardan başka hükmolunan şeyin cinsi ve miktarı gösterilir ve nihayet yedi gün içinde ödenmesi ve bu müddet içinde borç ödenmez veya hükmolunan teminat verilmezse icra mahkemesinden veya istinaf veya temyiz yahut iadei muhakeme yolu ile ait olduğu mahkemeden icranın geri bırakılmasına dair bir karar getirilmedikçe cebri icra yapılacağı ve bu müddet içinde 74 üncü madde mucibince mal beyanında bulunması ve bulunmazsa hapis ile tazyik olunacağı, mal beyanında bulunmaz veya hakikate muhalif beyanda bulunursa hapis ile cezalandırılacağı ihtar edilir.”
İcra ve İflas Kanunun “ilam mahiyetini haiz belgeler” başlığını taşıyan 38. maddesinde ise “Mahkeme huzurunda yapılan sulhlar, kabuller ve para borcu ikrarını havi resen tanzim edilen noter senetleri, istinaf ve temyiz kefaletnameleri ile icra dairesindeki kefaletler, ilamların icrası hakkındaki hükümlere tabidir. Bu maddedeki icra kefaletleri müteselsil kefalet hükmündedir.” şeklinde düzenlemelere yer verilmiştir.
İlgili kanun maddeleri ile yasa koyucu hangi belgelere dayanılarak ilamlı takip yapılabileceğini, önemine binaen titizlikle düzenlemiş gerekli gördüğü yerlerde bunu özel kanunlarda belirleyip sınırlandırmıştır. Burada göz ardı edilmemesi gereken husus ise, maddede yer verilen ilamların, icrası yorum gerektirmeyecek açık tahsil hükmü (eda hükmü) içermesi önemlidir. Bu nedenle eda hükmü içermeyen “tespite” ilişkin ilamlar, ilamlı icra takibine konu edilemez. Kiraların tespitine ilişkin ilamların ilamlı icra takibine konu edilmesi halinde bu durum kamu düzenine aykırılık teşkil edeceğinden süresiz şikâyete tabi olacaktır.
Ancak, bu ilamlardaki vekalet ücreti ve yargılama giderine dayalı miktarların, tespite ilişkin kararın kesinleşmesi ile ilamlı icra yolu ile infazı mümkündür. Söz konusu kararın kesinleşmeden icraya konu edilmesi sonrasında süresinde itiraz edilmesi halinde takip iptal olunur.
Kira Tespit Davalarında Faiz İstemi
Kesinleşen mahkeme kararı ile belirlenen kira bedeline takipten önce faiz talep edilemez. Zira bu kapsamda Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu 12.11.1979 günlü 1/3 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile, kira tespitine ilişkin mahkeme kararının kesinleştiği tarihte kira farkı alacağının belirgin ve muaccel hale geleceğini ve böylece kira farkı alacağını tespite ilişkin mahkeme kararının kesinleştiği tarihten önceki bir zaman diliminden itibaren faiz yürütülemeyeceğini kabul etmiştir. Yine aynı doğrultuda Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu 24.11.1995 tarihli ve 1994/2 K. 1995/2 T. Sayılı kararı ile, Kira tespitine ilişkin mahkeme kararı ile belirgin hale gelen kira farkı alacağına, ayrıca ihtara gerek kalmaksızın, kira tespiti kararının kesinleştiği tarihten itibaren faiz yürütülmesi gerektiğine karar vermiştir.
Sonuç olarak açılan kira tespit davası sonrasında mahkeme tarafından hakkaniyet ve nesafete göre tespit edilen kira bedeline ilişkin ilamın icra takibine konu edilebilmesi için anılan kararın kesinleşmesi gerekmektedir.
Kesinleşen kira bedelinin tespitine ilişkin hüküm ilamsız icra takibine konu edilecekken aynı ilam kapsamındaki yargılama gideri ve vekalet ücreti eda hükmünde olduğundan kararın kesinleşmesine müteakiben ilamlı icraya konu edilecektir.
II. GÜNCEL YARGI KARARLARI
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2018/5932 Esas ve 2019/3733 Karar
Alacaklı tarafından ilamlı icra takibine karşı borçlunun icra mahkemesine başvurusunda icra emrinin ilama aykırı olduğu şikayeti yanında faize ve borca kısmi itirazda bulunarak fazla istenen asıl alacağın ve faizin iptalini talep ettiği mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verildiği, kararın borçlu tarafından temyiz edildiği görülmektedir.
Takibe dayanak ilamın incelenmesinde yargılama gideri ve vekalet ücreti dışında eda hükmü içermediği, aylık kira bedelinin tespitine ilişkin olduğu, eda hükmü içermeyen iş bu kira tespitine ilişkin kalemin ilamlı icraya konu edilemeyeceği bu hususun re’sen gözetilmesi gerektiği anlaşılmakla vekalet ücreti ve yargılama gideri dışındaki kalemler yönünden ilamlı icra takibinin iptaline karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olup kararın bozulmasını gerektirmiştir.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2016/4721 Esas ve 2016/6720 Karar
Borçlu vekili İcra Mahkemesi'ne başvurusunda, .... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2014/762 Esas, 2014/1247 Karar sayılı ilamına dayanılarak müvekkili hakkında ilamlı icra takibi başlatıldığını, dayanak ilamın kira bedelinin tespitine yönelik olduğunu, borcun bir kısmı ödendiği halde bu miktar yönünden de takip yapıldığını, ayrıca icra emrindeki faizin borcun doğduğu andan itibaren işletildiğini, oysa faizin ilamın kesinleştiği tarihten itibaren işletilmesi gerektiğini belirterek, ödeme yapılan kısım ve ferileri ile fazla hesaplanan faizin de iptaline karar verilmesini istemiştir.
Alacaklı vekili, şikayetin reddini savunmuştur.
Mahkemece, dayanak ilamda sadece kira parasının belirlendiği ve eda hükmünü içermediğinden, birikmiş kira bedelleri için icra takibine başvurulamayacağı gerekçesi ile şikayetin kabulüne ve takibin iptaline karar verilmiş, hüküm alacaklı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Sair temyiz itirazları yerinde değil ise de,
Somut olayda,... İcra Dairesi'nin takip dosyasının incelenmesinde, alacaklının birikmiş kira bedelleri ve işlemiş faizleri ile birlikte, dayanak ilamın ferileri niteliğinde olan yargılama gideri ve vekalet ücretini de takibe koyduğu görülmektedir.
Kira tespit ilamları, kira alacakları yönünden eda hükmü içermediğinden, yargılama gideri ve vekalet ücreti gibi feriler dışında ilamlı icra takibi konusu yapılamaz. İcra Mahkemesi'nce, kira alacakları ve faizine yönelik takibin iptaline karar verilmesi gerekirken, eda hükmü içeren vekalet ücreti ve yargılama giderini de kapsayacak şekilde tüm takibin iptaline karar verilmesi isabetsizdir.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/5411 Esas ve 2018/2834 Karar
Davacı alacaklı tarafından davalı borçlu aleyhine kira alacağı istemli olarak başlatılan icra takibine davalı borçlunun itirazı üzerine davacı icra mahkemesinden itirazın kaldırılması isteminde bulunmuş mahkemece tespit ilamının ancak ilamlı icraya konu edilebileceği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş karar davacı alacaklı şirket temsilcisi tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı alacaklı, ... 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2015/891 Esas ve 2016/330 Karar sayılı, 09/03/2016 günlü tespit ilamına dayanarak 05/05/2016 tarihinde başlattığı icra takibi ile 103.600,00 TL kira, 15.817,00 TL vade farkı, 183,58 TL tespit dava harcı, 399,60 TL tespit davası yargılama gideri olmak üzere toplam 120.000,18 TL alacağının tahsilini talep etmiş, davalı borçlu süresinde verdiği itiraz dilekçesi ile borca itiraz etmiştir.
Ancak eda hükmü içeren ilamlar ilamlı icraya konabilir. Tespit hükümleri ise, bir edayı, ifayı içermediklerinden, icrai nitelikte olmayıp sadece bir hukuki ilişkinin varlığı ya da yokluğunu tespit ettiğinden, ilamlı icra konusu olamazlar. Tespit hükmünü içeren ilamların tespite ilişkin bölümü, ancak ilamsız icraya konu edilebilir. Tespit ilamının eda hükmü içeren yargılama giderlerine ilişkin bölümü ise ilamlı icraya konu edilmesi gerekir.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2018/3472 Esas ve 2018/8015 Karar
Alacaklı tarafından başlatılan ilamlı icra takibinde borçlunun icra mahkemesine başvurarak, alacak kalemlerinin ne şekilde hesaplandığı açıklanmadığından icra emrinin iptalini talep ettiği, mahkemece takipte usulsüzlük olmadığı gerekçesi ile istemin reddine karar verildiği görülmektedir.
Para ve teminat verilmesi hakkındaki ilamların icrası İİK'nın 32 ve ardından gelen maddelerde düzenlenmiştir. Anılan maddede (para borcuna veya teminat verilmesine dair ilam icra dairesine verilince icra müdürü borçluya bir icra emri tebliğ eder…), İİK'nın “ilam mahiyetini haiz belgeler” başlığını taşıyan 38. maddesinde ise (Mahkeme huzurunda sulhler, kabuller ve para borcu ikrarını havi re’sen tanzim edilen noter senetleri ve temyiz kefaletnameleri ile icra dairesindeki kefaletler ilamların icrası hakkındaki hükümlere tabidir…) şeklinde düzenlemelere yer verilmiştir. İlgili yasa maddeleri ile yasa koyucu hangi belgelere dayanılarak ilamlı takip yapılabileceğini, önemine binaen titizlikle düzenlemiş gerekli gördüğü yerlerde bunu özel kanunlarda belirleyip sınırlandırmıştır. Burada gözardı edilmemesi gereken husus ise, maddede yer verilen ilamların, icrası yorum gerektirmeyecek açık tahsil hükmü (eda hükmü) taşıyan ilamlar olduğu noktasıdır. Bu nedenle eda hükmü içermeyen “tespite” ilişkin ilamlar, ilamlı icra takibine konu edilemez. Ancak, kesinleşmeleri halinde bu ilamlardaki vekalet ücreti ve yargılama giderine dayalı likit miktarların ilamlı icra yolu ile infazı mümkündür.
İlamların infaz edilecek kısmı, hüküm bölümü olup bu kısmın aynen infazı zorunludur. İcra mahkemesince hükmün (infaz edilecek kısmının) yorum yolu ile değiştirilmesi mümkün olmadığı gibi yeniden belirlenmesi de mümkün değildir (HGK 8.10.1997 tarih 1997/12-517 E, 1997/776 K sayılı kararı).
Bu kabule aykırı talepler içeren takipler ilama aykırılık yaratacağından icra mahkemesinde süresiz şikayet konusu yapılabilir (HGK 21.6.2000 Tarih, 2000/12-1002 E).
Somut olayda takibe dayanak yapılan ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 26/06/2014 tarihli, 2012/639 E.-2014/486 K. sayılı kararının hüküm bölümünde “.kira bedelinin...1.400,00 TL olarak tespitine” karar verilmiş, likit bir miktarın ödenmesi yönünde eda hükmü oluşturulmamıştır. Bu durumda ilamın kesinleşmesi halinde yargılama giderleri ve vekalet ücreti kalemlerin istenebilmesi dışında icra yolu ile infazı da mümkün değildir.
Borçlunun istemi ilama aykırılığı içermekte ve ilama aykırılık şikayeti kamu düzenine ilişkin olduğundan, mahkemece icra emrinde istenen asıl alacak ve faizine ilişkin miktarlar için icra emrinin iptaline karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile hüküm tesisi isabetsizdir.
Öte yandan kira tespitine konu ilam kesinleşmeden eda hükmü içeren yargılama gideri ve vekalet ücreti de takibe konulamaz ise de borçlunun bu kalemleri temyiz konusu yapmadığı ve anılan aykırılık kamu düzenine ilişkin olmadığından, bu husus bozma nedeni yapılmamıştır.
