YAYINLANMA 04.11.2022 - 08:40 / GÜNCELLEME : 27.12.2022 - 12:17
KİRALANAN TAŞINMAZIN TAHLİYESİNDE ÜÇÜNCÜ ŞAHIS
Madde 276 – (Değişik: 18/2/1965-538/113 md.) Tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair resmi bir vesika gösteremezse derhal tahliye olunur.
Şu kadar ki, bu şahıs resmi bir vesika gösterememekle beraber daireye ibraz olunan mukavele tarihinden evvelki bir zamandan beri orayı işgal etmekte bulunduğunu beyan eder ve bu beyanı icra memuru tarafından mahallinde yapılacak tahkikatla teeyyüt ederse memur, tahliyeyi tehirle üç gün içinde keyfiyeti icra mahkemesine bildirir.
İcra mahkemesi, tarafları dinleyerek icabına göre tahliyeyi emreder veya taraflardan birinin yedi gün içinde mahkemeye müracaat etmesi lüzumuna karar verir. Bu müddet içinde mahkemeye müracaat edilirse, davanın neticesine göre hareket olunur. 36 ncı madde hükümleri burada da uygulanır. Dava etmeyen taraf iddiasından vazgeçmiş sayılır.
Borçlunun nesep ve sebepten usul ve füruu, karı veya kocası, ikinci dereceye kadar kan ve sıhri hısımları ve iş ortakları ile borçluya tebaan mecurda oturdukları anlaşılan diğer şahıslar, bu madde hükmünün tatbikinde üçüncü şahıs sayılmazlar.
I.GENEL OLARAK
Borçlu hakkında başlatılan kiralanan taşınmazın tahliyesine ilişkin takibin kesinleşmesi üzerine borçlu/kiracı tarafından ev/işyerinin boşaltılmaması üzerine müdürlükçe verilen karar doğrultusunda borçlu/kiracı tahliyeye konu taşınmazdan zorla çıkartılarak taşınmaz takip alacaklısı kiraya verene teslim edilir.
Tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir kimsenin bulunması halinde örneğin kiralanan tahliyeye konu evin içinde birlikte sakin olarak yaşayan borçlu/kiracının anne, baba, kardeş, eş yahut çocuğunun bulunması ile kiracının iş ortakları yahut borçluya bağlı çalışan kimselerin tespit edilmesi halinde tahliye işlemi tehir edilemez.
Taşınmazda borçludan başka bulunan kimse ile anlatılmak istenen borçlu/kiracı ile yaşayan yahut işyeri çalışanlarından birinin hazır bulunması anlaşılmamalıdır. Buradan anlaşılması gereken üçüncü kişi taşınmazı işgalde haklı bir sebebe dayandırabilen ve bunu da elindeki resmi bir yazılı belge ile ispat edebilen kimse taşınmazdan zorla çıkarılamaz.
Tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair resmi bir belge sunamaması halinde icra müdürü/müdür yardımcısı/icra kâtibi tarafından derhal tahliye olunur.
Ancak tahliye için gidilen mecurda borçludan başka üçüncü kişinin bulunduğunun tespit edilmesi sonrasında bu durumu tevsik eden takibe konu kira sözleşmesinden daha evvel akdedilmiş noterlikçe onaylı kira sözleşmesinin varlığı ile yahut evvel zamandan bu yana taşınmazı kullandığını beyan etmesi sonrasında mahallinde tanzim olunacak tutanak ile yaptığı araştırma ve tetkik ile üçüncü kişi beyanlarının doğru olduğuna kanaat getirmesi halinde (taşınmazın tapu senedinde hissedarı olduğu veya intifa hakkı sahibi olduğunu belgelendirmesi) icra memuru taşınmazın tahliyesini durdurur ve bu durumu hemen icra mahkemesine bildirir (üç gün süre içerisinde). İcra mahkemesi konu hakkında tarafları davet eder ve tahliye hakkında bir karar verir.
İcra Hukuk Mahkemesi üçüncü kişinin sadece tahliye kararının infazını geciktirmek olduğu kanısına varır ise taşınmazın tahliyesini emreder. İcra mahkemesi tarafından yapılan incelemede üçüncü kişinin haksız olduğuna ilişkin bir kanaate varılamaması halinde taraflardan birinin kira hakkında davalara bakmakla genel görevli mahkemede yedi gün içerisinde başvurması gerektiğine karar verir. İcra Hukuk Mahkemesi tarafından genel görevli mahkemeye başvuru yapılması hakkındaki kararın taraflara tebliğinden itibaren mahkemece belirlenen tarafın yasal süresi içerisinde görevli mahkemeye (6100 Sayılı H.M.K’nun 4/a maddesi gereğince Sulh Hukuk Mahkemesi görevine giren; kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları) başvurup dava açmaz ise iddiasından vazgeçmiş sayılacağına ancak yasal süresi içerisinde başvurulması halinde davanın sonucuna göre hareket edilmesine karar verilir.
İcra Hukuk Mahkemesi’nce dava açılmak için süre verilen tarafın alacaklı/davacı olduğunun kabulü halinde yedi gün içerisinde üçüncü kişiye karşı genel görevli mahkemeye müracaatta bulunulmaması halinde artık iddiasından vazgeçmiş sayılacaktır yani bir anlamda üçüncü kişinin kiracılık hakkını kabul etmiş sayılacaktır. Bir diğer durumda icra hukuk mahkemesi tarafından genel görevli mahkemeye müracaat etmesi gereken kimsenin üçüncü şahıs olduğuna karar verilmesi halinde yasal süresi içerisinde mahkemeye başvuru yapılmaması durumunda alacaklının talebi doğrultusunda tahliye işlemine devam olunacaktır.
İcra mahkemesi tarafından tahliye kararı verilmesi durumunda üçüncü kişi İ.İ.K’nın 36.madde hükmünden faydalanarak tahliyenin infazını durdurabilecektir.
II.GÜNCEL YARGI KARARLARI
Hukuk Genel Kurulu 2014/1422 Esas ve 2015/1107 Karar
Kira sözleşmesine dayalı Sulh Hukuk Mahkemesi tahliye ilamlarının infazında, İİK'nın 41.maddesi atfı ile uygulanan 276.maddesinde, tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair resmi bir vesika gösterirse tahliye durdurulacaktır.
2004 sayılı İcra İflas Kanunu'nun “Kiralanan Taşınmazda Üçüncü Şahıs Bulunursa” başlıklı 276.maddesi; “Tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair resmi bir vesika gösteremezse derhal tahliye olunur.
Şu kadar ki, bu şahıs resmi bir vesika gösterememekle beraber daireye ibraz olunan mukavele tarihinden evvelki bir zamandan beri orayı işgal etmekte bulunduğunu beyan eder ve bu beyanı icra memuru tarafından mahallinde yapılacak tahkikatla teeyyüt ederse memur, tahliyeyi tehirle üç gün içinde keyfiyeti icra mahkemesine bildirir.
Merci, tarafları dinleyerek icabına göre tahliyeyi emreder veya taraflardan birinin yedi gün içinde mahkemeye müracaat etmesi lüzumuna karar verir. Bu müddet içinde mahkemeye müracaat edilirse, davanın neticesine göre hareket olunur. 36 ncı madde hükümleri burada da uygulanır. Dava etmeyen taraf iddiasından vazgeçmiş sayılır.
Borçlunun nesep ve sebepten usul ve füruu, karı veya kocası, ikinci dereceye kadar kan ve sıhri hısımları ve iş ortakları ile borçluya tebaan mecurda oturdukları anlaşılan diğer şahıslar, bu madde hükmünün tatbikinde üçüncü şahıs sayılmazlar. ” hükmünü haizdir.
Anılan mevzuatın ışığında somut olayın değerlendirilmesinde; şikayet eden tapuya 02.04.2003 tarihinde şerh edilen intifa hakkı sahibi *** AŞ'nin bayilik sözleşmesi ile kiracısı olduğunu belirterek tahliyesine karar verilen ve ilamlı icraya konu taşınmazı haklı olarak işgal ettiğini ileri sürmüş ise de 28.01.2011 tarihinde intifa hakkının terkin edildiği ve davacı dışında bir şirket lehine kira şerhi bulunduğu dava konusu taşınmaz malikleri vekilinin karar düzeltme aşamasından sonra mahkemeye ibraz ettikleri tapu kaydından ve Antalya 8. Asliye Hukuk Mahkemesinin 12.12.2012 gün ve 2012/421-565 sayılı kararından anlaşılmaktadır.
O halde Özel Dairenin bozma kararından sonra ibraz edilen belgelerde intifa hakkının terkin edildiğinin belirtilmesi karşısında yerel mahkeme tarafından İİK’nın 18/3.maddesi gereğince duruşma açılıp anılan tapu kayıtları celbedilerek şikâyet eden **Ltd.Şti’nin tahliyesi istenen taşınmazdaki işgalinin haklı olup olmadığı değerlendirilmeli ve varılacak sonuç uyarınca karar verilmelidir.
Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında tahliye kararının kesinleşmesi nedeniyle direnme kararının onanması gerektiği dile getirilmiş ise de bu görüş Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.
Direnme kararı yukarıda açıklanan değişik gerekçe ile bozulmalıdır.
SONUÇ : Şikayet eden vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda gösterilen değişik gerekçelerle 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, bozma nedenine göre davacı-şikayet eden vekilinin diğer temyiz isteminin şimdilik incelenmesine yer olmadığına, istek halinde temyiz peşin harcın yatırana geri verilmesine, 27.03.2015 gününde oyçokluğu ile karar verildi.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2016/16816 Esas ve 2018/8869 Karar
Alacaklı ... tarafından borçlu ... hakkında “yazılı sözleşme ile kiralanan taşınmazın kira süresinin bitmesi durumunda tahliye emri”ne (Örnek 14) dayalı olarak başlatılan takipte; taşınmazın tahliyesi için gidildiğinde, 3. kişi ...’ın taşınmazda oturduğunu ve borçlu ...'nın orada oturmadığını beyan ettiği, takibin iptali talebiyle ... 13. İcra Hukuk Mahkemesinin 2014/797 esasına kayden açığı dava sonucunda 3. kişi olması nedeniyle takipte taraf olmadığı gerekçesiyle şikayetin reddine karar verildiği, ardından bu kararın Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2015/1597 Esas -13187 Karar sayılı ilamıyla bozulması üzerine icra müdürlüğünden İİK'nun 40. maddesi gereğince eski hale iade talebinin reddi işleminin iptali ile birlikte İİK'nun 40. maddesi gereğince takibin durdurulması istemi ile icra mahkemesine başvurduğu, mahkemece bozma üzerine verilen ... 13. İcra Hukuk Mahkemesi'nin 2014/805 Esas-2014/1028 sayılı kararının henüz kesinleşmediği, tashihi karar için Yargıtaya gönderildiği anlaşıldığından şikayetin kabulü ile ... 13. İcra Hukuk Mahkemesi'nin tahliyeye ilişkin 2014/805 Esas-2014/1028 sayılı kararının tashihi karar verilinceye kadar tahliye işleminin durdurulmasına karar verildiği görülmektedir.
İİK'nun 276. maddesinin birinci fıkrasına göre; tahliyenin infazı sırasında, tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair resmi bir vesika gösteremezse derhal tahliye olunur. Aynı maddenin ikinci fıkrasında ise; üçüncü kişi, resmi bir vesika gösterememekle beraber, icra müdürlüğüne ibraz olunan mukavele tarihinden önceki bir zamandan beri orayı işgal etmekte olduğunu beyan eder ve bu beyan icra müdürü tarafından mahallinde yapılacak tahkikatla teeyyüt ederse, icra müdürünün tahliyeyi tehir ile üç gün içinde keyfiyeti icra mahkemesine bildireceği öngörülmektedir. İcra müdürünün, maddede yazılı şartlar gerçekleşmesine rağmen, icra dosyasını icra mahkemesine göndermeden üçüncü kişinin tahliyesine karar vermesi halinde, bu tahliye işleminin şikayet yolu ile üçüncü kişi tarafından icra mahkemesinde ileri sürülmesi ve iptalinin istenmesi mümkündür. Bu durumda, icra mahkemesi, İİK'nun 276. maddesinin 3. fıkrasında yazılı usule göre, tarafları dinleyip icabına göre ya tahliyeyi emredecek ya da taraflardan birinin yedi gün içinde mahkemeye müracaat etmesine karar verecektir. Bu son halde davanın sonucuna göre hareket edilmesi gerekmektedir.
Somut olayda; şikayete konu ... 3. İcra Müdürlüğü'nün 2014/11644 Esas sayılı takip dosyasında; kiracı ... aleyhine kiralayan ... tarafından 15/10/2013 kira başlangıç tarihli kira kontratı ve ekindeki 01/04/2014 tarihli kiracının tahliye taahhütnamesini içeren belgeye dayalı olarak kira süresinin bitmesi nedeniyle tahliye talepli örnek 14 ilamsız takip başlatıldığı, icra müdürlüğü tarafından 13/08/2014 tarihinde takibe konu taşınmazın tahliyesi için gidildiğinde, taşınmazda kira kontratında ismi geçen ve aleyhine takip başlatılan ...’nın değil de ... isminde 3.kişinin oturduğunun görülmesi üzerine, kendisine 15/08/2014 tarihine kadar taşınmazı boşaltması için süre verildiği, 3. kişinin icra müdürlüğünden tahliye talebinin reddini talep etmesi üzerine icra müdürlüğünce İİK'nun 276. maddesi gereğince dosyanın karar verilmek üzere 13. İcra Mahkemesine gönderildiği, ... 13. İcra Hukuk Mahkemesi'nin 2014/805 Esas-2014/1028 sayılı kararı ile İİK'nun 276/3. maddesi uyarınca 3. şahıs ...'ın taşınmazdan tahliyesine karar verildiği, iş bu kararın 07/09/2015 tarihinde Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 2015/8896 E-19728 K. sayılı ilamıyla onandığı, davalının karar düzeltme talebinin 30/11/2015 tarihinde reddedildiği, 3. kişinin ... 13. İcra Hukuk Mahkemesi'ne 2014/797-798 sayılı dosyalarla şikayet yoluna giderek dava açıldığı, mahkemece her iki dosyanın birleştirilerek 19/11/2014 tarihinde şikayet eden Mehmet Yolarttıran'ın 3. kişi olması nedeniyle takipte taraf olmadığı gerekçesiyle şikayetin reddine karar verildiği ardından bu kararın Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 2015/1597 Esas -13187 Karar sayılı ilamıyla bozulması üzerine icra müdürlüğünden İİK'nun 40. maddesi gereğince eski hale iade talebinde bulunduğu, icra müdürlüğünce taraflar arasındaki takibin kesinleştiği, 3. kişi olarak durdurma talep etme hakkı olmadığı gerekçesi ile talebin reddine karar verildiği, öte yandan; ... 13. İcra Hukuk Mahkemesi'nin 2014/805 Esas-2014/1028 sayılı kararı ile İİK'nun 276/3. maddesi uyarınca 3. şahıs ...'ın taşınmazdan tahliyesine karar verildiği, iş bu kararın 07/09/2015 tarihinde Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 2015/8896 E-19728 K. sayılı ilamıyla onandığı, davalının karar düzeltme talebinin 30/11/2015 tarihinde reddedilerek 3. şahıs ... hakkında tahliye kararının kesinleştiği görülmektedir.
İİK'nun 364/3. maddesinde icra mahkemesi kararının temyiz edilmesinin satıştan başka icra işlemlerini durdurmayacağı hükme bağlanmıştır. Öte yandan, icra mahkemesi kararına yönelik karar düzeltme yoluna başvurulması, satış da dahil olmak üzere icra işlemlerinin yapılmasına engel teşkil etmez.
İİK’nun 40/2. maddesi gereğince; ”Bir ilâm hükmü icra edildikten sonra bölge adliye mahkemesince kaldırılır veya yeniden esas hakkında karar verilir ya da Yargıtay'ca bozulup da aleyhine icra takibi yapılmış olan kimsenin hiç veya o kadar borcu olmadığı kesin bir ilâmla tahakkuk ederse, ayrıca hükme hacet kalmaksızın icra tamamen veya kısmen eski hâline iade olunur.” Bu madde hükmü, ilamlı takiplerde uygulanabilen bir hüküm olup, uyuşmazlık konusu takip bakımından anılan maddenin uygulama yeri bulunmamaktadır.
Bu durumda, borçlunun tahliye işleminin durdurulması talebinin, icra müdürlüğünce şikayete konu 22.10.2015 ve 23/10/2015 tarihli kararları ile reddi yerindedir.
O halde mahkemece, şikayetin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde istemin kabulü yönünde hüküm tesisi isabetsizdir.
SONUÇ : Alacaklının temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK'nun 366. ve HUMK’nun 428. maddeleri uyarınca (BOZULMASINA), peşin alınan harcın istek halinde iadesine, ilamın tebliğinden itibaren 10 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 06/06/2017 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2015/26014 Esas ve 2016/3380 Karar
Somut olayda, taşınmazda karşılaşılan kişiler alt kiracılar olduğunu ileri sürüp bu iddialarını desteklemek için ...'nca kira bedellerinin doğrudan taraflarına ödenmesine dair yazılan yazıyı ibraz etmiştir.
Taşınmazda karşılaşılan kişi kiracının kiracısı ise, kiracı “kira sözleşmesinde kiralananı başkasına devredebileceği konusunda kendisine tanınmış yetkiye dayanarak kiralananı başka bir kişiye kiralamışsa, kiracının kiracısı üçüncü kişi sayılmaz. Bu durumda icra müdürünün İİK'nun 276/2. maddesine göre tahliyeyi erteleyerek dosyayı icra mahkemesine sunması gerekir.
İcra müdürlüğünce dosya İİK'nun 276/2. maddesi kapsamında icra mahkemesine gönderilmemiş ise de, üçüncü kişilerin şikayeti ile uyuşmazlık konusu icra mahkemesine gelmiştir. Bu durumda mahkemece duruşma açılıp yukarıda belirtilen ilkeler nazara alınarak şikayetçi üçüncü kişiler ve alacaklının sunduğu belgeler incelenip İİK'nun 276/2 ve 3. maddeleri kapsamında inceleme yapılarak oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, dosya üzerinden eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.
SONUÇ : Üçüncü kişilerin temyiz itirazlarının kısmen kabulü ile mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK'nun 366 ve HUMK’nun 428. maddeleri uyarınca (BOZULMASINA), bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, ilamın tebliğinden itibaren 10 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 10.02.2016 gününde oybirliğiyle karar verildi.
